داستان جالب شهرک اکباتان ؛ همه چیز از یک آپارتمان ۴ طبقه شروع شد
شهرک اکباتان از جهات مختلف خاص و استثنایی است. در این مطلب به شهرکی می پردازیم که آغاز احداث آن در دهه ۴۰ شمسی باز می گردد:
۱- وسعت شهرک اکباتان
شهرک اکباتان در منطقه ۵ تهران قرار دارد و مساحت آن معادل ۵.۹۴ کیلومتر مربع است. برای اینکه وسعت این شهرک را بهتر متوجه شوید اینطور تصور کنید که ۷۲۰ زمین فوتبال به بزرگی ورزشگاه آزادی در آن جا می‌شود.
شهرک اکباتان از ۳ فاز تشکیل شده است. فاز ۲ شهرک اکباتان به نسبت فاز ۱ و ۳ بزرگ‌تر است و در غرب این شهرک قرار دارد و در مجاورت آن نمایشگاه صنایع هوایی واقع شده است.
اگر از بزرگراه شهید لشکری به سمت میدان آزادی حرکت کنید، فاز ۲ و ۳ شهرک اکباتان را دست چپ خودتون می‌بینید. اگر از اتوبان تهران – کرج به سمت میدان آزادی بروید، فاز ۱ و ۳ این شهرک را سمت راست می‌بینید.
شهرک اکباتان از شمال با اتوبان تهران – کرج و از جنوب با بزرگراه شهید لشکری محدود شده و از شرق با کوی بیمه و شهرک آپادانا همسایه هست.
این ۳ فاز در کل از ۱۵ هزار ۶۷۵ واحد مسکونی تشکیل شده‌اند. درباره جمعیت شهرک اکباتان صحبت‌ها و اظهار نظرهای مختلفی وجود دارد. به عنوان مثال گنجایش این شهرک در سایت ویکی‌پدیا معادل ۴۴ هزار و ۹۸۱ نفر ذکر شده و در برخی منابع دیگر تا ۱۰۰ هزار نفر نیز عنوان شده است.
نکته‌ی مهمی در این خصوص قابل اشاره است. اکباتان شهرکی با مساحت ۷۲۰ برابر ورزشگاه آزادی است، اما حداکثر جمعیت آن معادل جمعیتی است که در یک ورزشگاه جای می‌گیرند.
همین اطلاعات ابتدایی به ما می‌گوید طراح و سازنده اکباتان، برخلاف بسیاری از سازندگان امروزی، تلاش نکرده برای سود بیش‌تر حداکثر واحد مسکونی ممکن را بسازد. همین موضوع نکته‌ای است که شهرک اکباتان را به اثری تحسین برانگیز تبدیل کرده است.
۲- کیفیت ساخت
افرادی که با مبحث کارشناسی قیمت ملک به طور تخصصی آشنایی دارند، می‌دانند که عمر مفید ساختمان‌هایی که کمی قدیمی‌تر هستند را اغلب حداکثر تا ۲۵ سال و ساختمان‌های جدید را زیر ۱۰۰ سال تخمین می‌زنند. البته بدیهی است که عمر مفید ساختمان، وابسته به کیفیت ساخت آن است.
این در حالی است که عمر مفید اکباتان، شهرکی که ساخت آن در دهه ۴۰ شمسی آغاز شده را ۳۰۰ سال تخمین می‌زنند.
برای ساخت اکباتان تمامی مواد و مصالح مورد نیاز از آمریکا وارد ایران شد. در آن زمان ساخت بناهایی با اسکلت بتونی سابقه چندانی در ایران نداشت. در نتیجه تخصص و تجربه لازم برای ساخت شهرکی به عظمت اکباتان در ایران وجود نداشت.
به همین دلیل شرکت آمریکایی استارِت برای مدیریت انجام این کار به همکاری برگزیده شد تا اکباتان تبدیل به بنایی شود، با ۳۰۰ سال عمر مفید.
در ساخت این شهرک بالاترین استانداردهای موجود در ساخت و ساز رعایت شده است. یکی دیگر از نتایج رعایت این استانداردها این بوده که اکباتان را در برابر زلزله ۹ ریشتری نیز مقاوم کرده است.
از دیگر مواردی که در ساخت این شهرک مسکونی رعایت شده، تامین نورگیر عالی برای تمام واحدها است. از نکات قابل ذکر دیگر این است که این شهرک به گونه‌ای ساخته شده که وقتی پنجره منزل خود را باز می‌کنید، همسایه بر منزل شما مشرف نیست و از این لحاظ آسایش کامل دارید.
در ۳ فاز شهرک اکباتان، آپارتمان‌هایی با متراژ ۶۸ تا ۱۷۶ متر مربع و واحدهای دوبلکس موجود است که همگی، جدا از متراژی که دارند، با بهترین کیفیت ساخته شده‌اند.
۳- امکانات رفاهی شهرک اکباتان
وقتی صحبت مجتمع مسکونی و امکانات رفاهی مطرح می‌شود، خیلی‌ها یاد مسکن مهر و عدم دسترسی به مراکز خرید می‌افتند. شهرک اکباتان دقیقا در نقطه مقابل این مشکل قرار دارد. امکانات رفاهی در شهرک اکباتان فوق العاده است.
شهرک اکباتان علاوه بر دو بازار روز و مگامال، دارای صدها واحد تجاری است. طبق تحقیق میدانی انجام شده در سال ۹۰، اهالی اکباتان ۱۰۰ درصد خریدهای روزانه و ۹۳ درصد خریدهای هفتگی خود را داخل شهرک انجام می‌دهند.
نکته جذاب این است که به گفته طراح و سازنده اکباتان (که در ادامه این نوشته با او آشنا خواهید شد)، جانمایی مراکز خرید به گونه‌ای انجام شده است که یک خانم خانه‌دار، برای انجام خرید روزانه مجبور نیست تاکسی بگیرد.
البته امکانات رفاهی اکباتان محدود به خرید نیست. تعداد زیادی مدرسه در مقاطع مختلف در اکباتان وجود دارد که از این جهت نیاز اهالی را تامین می‌کند.
نکته جالب درباره مدارس شهرک اکباتان این است که برای رفتن به مدرسه، نیازی به رد شدن از خیابان نیست. در واقع دانش آموزان برای رسیدن به مدرسه می‌توانند در فضای سبز اکباتان تردد کند.
یکی دیگر از ویژگی‌های تحسین برانگیز اکباتان همین فضای سبز است. در شهرک اکباتان ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار متر مربع بنا ساخته شد و معادل همین مساحت، فضای سبز در نظر گرفته شده است.
به گفته سازنده این شهرک، این کار یک ایده خلاقانه بوده و برای اولین بار در جهان، در شهرک اکباتان اتفاق افتاده است. این موضوع باعث شد نام شهرک اکباتان در زمان ساخت، در دنیا سر زبان‌ها بیفتد.
هنرمندی دیگری که در معماری شهرک به کار رفته این است که اکباتان به گونه‌ای طراحی شده که هوا داخل آن در گردش است. این باعث می‌شود آلودگی‌های صنعتی اطراف غرب تهران، داخل فضای شهرک باقی نمانند.
۴- فرهنگ حاکم بر شهرک نشینان
یکی از فاکتورهای اثر گذار در خرید ملک، محله ملک و سطح فرهنگی آن است. معماری و مزایای اکباتان زمینه ساز ایجاد فرهنگی متفاوت و کم نظیر در شهرک شده است. می‌توان گفت معماری اکباتان در خدمت تقویت روابط انسانی در شهرک است.
کیفیت بالای ساخت و ساز، امکانات عالی و همچنین رفاهی که زندگی در اکباتان به همراه داشته و دارد، باعث شده اغلب اهالی اکباتان تمایلی به نقل مکان از این شهرک نداشته باشند.
در نتیجه بسیار از اهالی اکباتان از کودکی همبازی هم بوده، با هم به مدرسه، دانشگاه، خدمت سربازی و سرکار رفته‌اند. به عبارتی بسیاری از اهالی اکباتان مثل یک خانواده در کنار یکدیگر زندگی می‌کنند.
این همبستگی اثر خود را روی فرهنگ کلی شهرک نشینان به شکل با دوامی ثبت کرده است. به گونه‌ای که به جرات می‌توان گفت، اکباتانی بودن برای اهالی این شهرک تبدیل به یک ارزش شده حتی گاهی آن را به رخ غیر اکباتانی‌ها نیز می‌کشند.
یکی دیگر از ملاک‌هایی که نشان دهنده فرهنگ یک محله است، ارتباط اهالی با حیوانات است. دوستی با حیوانات یکی از ویژگی‌های مثال زدنی شهرک نشینان به حساب می‌آید.
از نکات جالب توجه دیگر می‌توان به سکونت بسیاری از بازیگران، هنرمندان و چهره‌های مشهور در این شهرک اشاره کرد. از جمله این چهره‌ها می‌توان به اسامی زیر اشاره کرد:
- آتیلا پسیانی
- آناهیتا همتی
- گوهر خیر اندیش
- مرحوم جمشید اسماعیل خانی
- ساعد سهیلی
- گلوریا هاردی
- مریم بوبانی
- مرحوم شهرام عبدلی
- علیرام نورایی
- سعید پیردوست
- عزت الله مهرآوران
- نصرالله رادش
- نیما نکیسا
- رامین ناصرنصیر
- امیر نوری
- رویا نونهالی
- حمیرا ریاضی
- علیرضا اوسیوند
- و…
طراح و خالق اصلی شهرک اکباتان کیست؟
اگر از اهالی اکباتان بپرسید طراح و سازنده اکباتان کیست؟ با جواب‌های متفاوتی روبرو می‌شوید. عده‌ای می‌گویند یک معمار آمریکایی، برخی نام یک شرکت آمریکایی به نام استارِت را می‌برند. بعضی‌های از مهندس رحمان گلزار شبستری یاد کرده، عده‌ای نیز نام جردن گروزن را می‌آورند.
نظرات مختلف محدود به صحبت‌های اهالی اکباتان نمی‌شود. مثلا اگر به ویکی‌پدیا مراجعه کنید، می‌بینید از یک معمار آمریکایی (بدون ذکر نام) به عنوان طراح اکباتان یاد شده است.
در سایت «اکباتان آنلاین»، طراح و سازنده این شهرک را «جردن گروزن» آمریکایی معرفی کرده‌اند. حتی در برخی سایت‌ها از طراحی کره‌ای به نام کیم سئو‌گئون به عنوان سازنده اکباتان نام برده شده است.
اما حقیقت درباره طراح و سازنده اکباتان با تحقیق و بررسی مشخص شده است. بررسی‌های انجام شده در کتاب «شهرک اکباتان، مدنیت معاصر معماری ایران» و همین طور گفت‌و‌گو با افرادی که در ساخت این پروژه سهیم بوده‌اند، نشان می‌دهد که سازنده اصلی اکباتان، مهندس رحمان گلزار شبستری است.
در واقع مهندس گلزار به عنوان مالک «شرکت سهامی نوسازی و عمران تهران» کار ساخت اکباتان را آغاز می‌کند. فاز یک اکباتان توسط مهندس گلزار و مهندس فریدون آذری طراحی می‌شود.
به دلیل عدم وجود تجربه کافی در ساخت سازه‌های بتنی در دهه ۴۰ و ۵۰ در ایران، مدیریت ساخت و نظارت بر اجرای فاز اول اکباتان به شرکت آمریکایی استارِت واگذار می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد طراحی فاز ۲ اکباتان به یک شرکت کره‌ای و معمار کره‌ای پیشرو به نام کیم سئو‌گئون واگذار شده است. هر چند فاز ۳ اکباتان در سال ۱۳۷۰ به بهره‌برداری رسیده، اما متاسفانه نمی‌توان در خصوص طراح آن نظر قطعی داد.
ما اعتقاد داریم نقش مهندس رحمان گلزار در این داستان پررنگ‌ترین نقش است. برای فهمیدن دلیل این موضوع، ادامه این مقاله که داستان چگونگی ساخته شدن اکباتان است را مطالعه کنید.
اکباتان، این شهرک خاص و شگفت انگیز چگونه ساخته شد؟
در خصوص ساخته شدن شهرک اکباتان هم حرف و حدیث‌های متفاوتی وجود دارد. عده‌ای ساخت آن را نتیجه مصوبه‌ای در هیات دولت (در دهه ۴۰) می‌دانند و عده‌ای دیگر نظر متفاوتی دارند. در ادامه، داستان جذاب ساخته شدن این شهرک را توضیح می‌دهیم.
منطقه کنونی شهرک اکباتان در دهه ۴۰ و ۵۰ جزو محدودی شهری نبود. خرید زمین‌های این منطقه و ساخته شدن شهرکی به عظمت اکباتان در آن، به واسطه کنار هم قرار گرفتن مجموعه‌ای از اتفاقات رقم خورد.
داستان خریداری زمین‌های شهرک اکباتان کنونی
مهندس رحمان گلزار دانشجوی رشته‌ی معماری دانشگاه هنرهای زیبای تهران بود. پس از پایان درس، خانواده خود را که در آمریکا زندگی می‌کردند به ایران آورد. بنابراین برای سکونت خود و خانواده‌اش تصمیم گرفت آپارتمانی بسازد.
آقای گلزار در آن زمان زمینی به متراژ ۱۲۰۰ متر مربع داشت. برای تامین هزینه‌های ساخت و ساز، این زمین را به ۳ قطعه ۴۰۰ متری تفکیک کرد و ۲ قطعه آن را فروخت. در نهایت یک آپارتمان ۴ طبقه که در هر طبقه ۲ واحد داشت، در آن زمین بنا کرد.
با توجه به اینکه آپارتمان‌های مذکور بسیار خوش ساخت بودند، توجه یکی از ملاکین تهران را به خود جلب کردند. علیرغم اصرار بسیار این فرد، مهندس گلزار تمایلی به فروش آپارتمان نداشت.
در نهایت مهندس گلزار برای منصرف کردن خریدار، رقم ۱ میلیون تومان (که ۲ برابر هزینه تمام شده بود) را پیشنهاد داد و مورد موافقت خریدار واقع شد. خریدار ۸۰۰ هزار تومان را نقدی پرداخت کرده و بابت ۲۰۰ هزار تومان باقی مانده، قطعه زمینی به متراژ ۱۰۰ هزار مترمربع به او واگذار نمود.
به این ترتیب، اولین بخش از زمین‌های اکباتان در اختیار مهندس گلزار قرار گرفت تا به مرور تبدیل به محل سکونت هزاران نفر در غرب تهران شود.
مهندس گلزار عنوان می‌کنند: «به محض دیدن این زمین فکر شهرک سازی و نام اکباتان – به دلیل صلابت آن – به ذهنم رسید.»
البته این زمین‌ها تنها بخشی از زمین‌های اکباتان بودند. همانطور که در اوایل این مطلب اشاره کردیم، مساحت اکباتان ۵.۹۴ کیلومتر مربع است. خریداری باقی زمین‌ها نیز با حوادث دیگری همراه بود.
داستان خریداری قسمت دوم زمین‌های اکباتان
با توجه به اینکه زمین‌های اطراف زمین مهندس گلزار کاملا خالی بودند، ایشان تصمیم می‌گیرند که صاحب زمین‌های اطراف را نیز پیدا کنند. با تحقیق و پرس و جو، متوجه می‌شوند که مالک ۴۵۰ هزار متر مربع از زمین‌های همسایه، یکی از سیاست‌مداران دوره قاجار به نام نظام السلطنه مافی است.
بررسی‌ها نشان داد که نظام السلطنه مافی در پاریس زندگی می‌کنند. مهندس گلزار توانست پیشکار نظام السلطنه مافی در ایران را پیدا کند و کار خرید زمین را از طریق او پیگیری نماید.
متاسفانه نظام السلطنه راضی به فروش زمین‌ها نشد و دیدار حضوری با مهندس گلزار را به عنوان شرط مذاکره برای فروش زمین‌ها عنوان کرد. به همین دلیل مهندس گلزار برای خرید زمین‌ها عازم پاریس شد.
مهندس گلزار پیش از سفر به پاریس قیمت زمین‌ها را بررسی کرد و متوجه شد که این زمین‌ها حدود ۵ میلیون تومان ارزش دارند. به همین دلیل برای تامین این پول به دوستی به نام عباس مس فروش مراجعه کرد.
آقای مس فروش به دلیل اینکه به کار و توانایی‌های مهندس گلزار به شدت اعتماد داشت، حاضر بود روی هر پروژه‌ای که ایشان قصد آغاز کردن آن را دارند، سرمایه‌گذاری کند. بنابراین آقای مس فروش یک فقره چک به مبلغ ۵ میلیون تومان جهت خرید زمین به مهندس گلزار دادند.
مهندس گلزار در سفر به پاریس، توانست به راحتی نظام السلطنه را با بیان ایده‌هایی که درباره اکباتان و آینده‌ی آن در سر داشت متقاعد کند و دست پر به ایران بازگردد. به این ترتیب ساخت و ساز اکباتان آغاز شد.
داستان ساخت اکباتان، تامین مالی و پیشرفت پروژه
ابتدا برای تامین مالی پروژه تصمیم گرفته شد که از منابع خارجی و تجار بازار تهران استفاده شود. با توجه به اینکه مهندس گلزار در بین بازاریان تهران بسیار خوشنام بود (به علت طراحی رایگان مساجد و مدارس)، بازاریان تهران حاضر به پرداخت ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان برای پیشبرد اکباتان شدند.
اما در ادامه روش پیش فروش به علت با ثبات بودن و ریسک کمتر انتخاب شد. البته نباید از این نکته غافل ماند که بازاریان تهران نیز در این زمینه با تبلیغ و جذب مشتری برای واحدهای اکباتان، کمک قابل توجهی کردند.
مهندس گلزار موفق به پیش فروش ۲ هزار واحد به قیمت هر متر مربع ۳ هزار تومان در مدت ۲ هفته شد. البته شرایط فروش به این ترتیب بود که ۲۵ درصد از کل مبلغ ابتدا دریافت می‌شد. به این ترتیب طی ۲ هفته، ۱۰۰ میلیون تومان پول نقد وارد حساب مهندس گلزار شد.
مهندس گلزار تصمیم گرفت برای تسویه ۷۵ درصد باقی مبلغ پول با خریداران، به آن‌ها وام دهد. به این منظور با بانکی وارد مذاکره شدند اما بانک اعلام کرد توان مالی پرداخت این تعداد وام را ندارد.
به همین دلیل شرکت پس انداز اکباتان با همکاری بانک مرکزی ایران تاسیس شد و ۱۰۰ میلیون تومان پول حاصل از پیش فروش در صندوق این شرکت قرار گرفت تا وام‌های مورد نظر قابل پرداخت شوند.
خرید و فروش واحدهای اکباتان در بازار سیاه
آوازه واحدهای اکباتان به سرعت در حال پخش شدن بود. پس از این که مدتی از فروش قسطی واحدها گذشت، مشخص شد عده‌ای واحدهای پیش فروش شده را ۱۰۰ هزار تومان گران‌تر در بازار سیاه می‌فروشند.
همین اتفاق باعث شد طرح پیش فروش با وام متوقف شود. پس از مدتی طرح فروش نقدی واحدها کلید خورد که به علت حسن شهرت واحدهای اکباتان، این طرح نیز با اقبال مردم و حتی شرکت‌های مختلف روبرو شد.
این استقبال به حدی بود که به زودی مشخص شد تقاضا برای این واحدها بسیار بیش‌تر از ۴۵۰۰ واحد در دست ساخت است. بنابراین شرکت سهامی نوسازی و عمران تهران اقدام به خرید زمین‌های اطراف پروژه کرد و به این ترتیب پروژه شهرک اکباتان گسترش یافت.
قابل ذکر است که واحدهای اکباتان به صورت مبله و با امکانات خاص به مشتریان تحویل داده می‌شد . جهت انجام این امور، اقدامات خاصی انجام شده بود که چند نمونه از آن‌ها عبارتند از:
- خرید کارخانه الکترولوکس جهت تولید کابینت‌ها و لوازم لوکس واحدها
- راه اندازی کارخانه تولید شیشه دوجداره برای اولین بار در ایران، جهت تولید شیشه‌های واحدهای اکباتان (برای از بین بردن مزاحمت صدای نشست و برخاست هواپیما)
- ساخت تمام در و پنجره‌های اکباتان به صورت اختصاصی
- خرید ۹۰ درصد سهام یک کارخانه تولید موکت جهت کاهش هزینه‌های تامین ۲ میلیون ۴۰۰ هزار متر مربع موکت
- گرفتن تخفیف بی‌سابقه ۳۵ درصدی از شرکت اوتیس آمریکا جهت تامین ۵۳۲ دستگاه آسانسور
همان طور که می‌بینید، شهرک اکباتان نه بدون فراز و نشیب به این نقطه رسید و نه با فرمان حکومتی، بلکه آنچه شهرک اکباتان را زبان زد خاص و عام کرد، همت، جسارت، بلند پروازی و خلاقیت متخصصین داخلی بود.
چه افسانه‌ها و شایعاتی درباره اکباتان وجود دارد؟
داستان اکباتان، داستان پر فراز و نشیبی بود و البته افسانه‌ها و شایعاتی نیز پیرامون آن ساخته شده است. در ادامه به چند مورد از این شایعات می‌پردازیم.
- سازنده اکباتان خارجی است: همانطور که توضیح داده شد، خارجی‌ها در ساخت اکباتان نقش داشته‌اند، اما سازنده اصلی و طراح فاز اول اکباتان ایرانی است.
- مهندس رحمان گلزار شبستری در زمان شروع پروژه ۲۴ سال داشته است: طبق اظهار شخص مهندس گلزار، در زمان شروع پروژه ۴۰ سال داشته‌اند.
- تصویر اکباتان از آسمان جاوید شاه است: اگر خوب به تصویر بالا نگاه کنید، متوجه می‌شوید که چنین چیزی ممکن نیست.
کلام آخر
شاید خواندن این داستان برای ما و شما جذاب باشد، اما مهم این است که چه استفاده‌ای از آن می‌بریم؟ از دید ما می‌توان ۲ نکته از این داستان برداشت کرد:
۱- بخش خصوصی در مقابل بخش دولتی و خصولتی
نمی‌توان انتظار داشت کارهای بزرگ توسط دولت، سازمان‌ها و نهادهای دولتی انجام شود. به قول میلتون فریدمن، اقتصاددان آمریکایی:
«اگر مدیریت یک بیابان را به بخش دولتی واگذار کنید، بعد از پنج سال با کمبود شن مواجه می‌شوید»
بدیهی است که با شرایط فعلی، آرزوی تکرار پروژه‌ای به وسعت و با کیفیت اکباتان، آرزویی محال و تکرار نشدنی است. وقتی این پروژه به صورت خصوصی آغاز شده، بی‌شک تامین مالی آن مسئله‌ای حیاتی است.
یک شرکت خصوصی چه راهی غیر از مشتریان برای تامین مالی دارد؟ در نتیجه برای تامین مالی، باید خریداران را جذب کرد. برای جذب خریداران راهی جز تامین بهترین کیفیت و ارائه مناسب‌ترین قیمت، قابل تصور نیست.
این روال باعث تکریم مشتری به معنای واقعی کلمه و پیشرفت روز افزون می‌شود. این است دلیل موفقیت کار در بخش خصوصی.
فهرست منابع استفاده شده در نگارش این مطلب:
سایت ویکی‌پدیا
سایت اکباتان من
سایت اکباتان آنلاین
سایت دنیای اقتصاد
سایت شنبه‌شهر
سایت هنر آنلاین
*ویرگول
